Economia – Uma das etapas obrigatórias na compra de um imóvel, seja casa, apartamento, sala comercial ou terreno, é o pagamento do tributo municipal. Apesar de ser de domínio público, o cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ainda gera dúvidas entre os contribuintes.
Segundo o advogado João Felipe Batista, especialista em Direito Imobiliário, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceram critérios claros para evitar cobranças indevidas.
“O ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação, ou seja, o preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor. Se a prefeitura informar que o imposto será calculado com base em um ‘valor de referência’ maior do que o preço de compra, o contribuinte deve questionar. O STJ já decidiu que esse tipo de cobrança automática não é legal”, alerta o advogado.
Ainda de acordo com o advogado, muitas pessoas acabam pagando o ITBI apenas para conseguir registrar o imóvel, sem saber que estão desembolsando mais do que deveriam. Para João Felipe Batista, em alguns casos é possível discutir o valor antes mesmo do pagamento, evitando prejuízos financeiros. “O ideal é buscar orientação jurídica antes de recolher o imposto. Dependendo da situação, é possível questionar preventivamente e pagar apenas o que é justo”, comenta.
Conforme o especialista, o valor do ITBI é calculado a partir da aplicação da alíquota municipal, geralmente entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel. Ele explica que é comum que os compradores se surpreendam com cobranças mais altas no momento do registro do imóvel, justamente pelo uso indevido desses valores de referência.
“Hoje, a regra é clara: se o imóvel foi comprado por um valor, por exemplo, de R$ 300 mil, o ITBI deve ser calculado sobre esse montante. Isso vale, inclusive, para imóveis arrematados em leilão”, reforça.
Para evitar prejuízos, o advogado orienta que o comprador não pague o ITBI automaticamente, sem antes conferir a base de cálculo utilizada e guarde toda a documentação da negociação, como contratos, comprovantes de pagamento e a guia do imposto.
Como recorrer
Caso o contribuinte identifique erro ou abuso na cobrança, existem caminhos para contestação. Antes do pagamento, é possível solicitar a revisão administrativa junto à prefeitura. “Se o município insistir em um valor maior, o cidadão pode recorrer à Justiça por meio de mandado de segurança, para pagar o imposto sobre o valor correto. Quando o pagamento já foi feito a maior, é possível pedir a restituição do valor pago indevidamente em até cinco anos”, diz.
Por se tratar de um imposto que pode representar uma quantia significativa, a orientação jurídica especializada é de suma importância. “O ITBI pode custar dezenas de milhares de reais. Um erro na cobrança gera prejuízo imediato. O advogado analisa a documentação, orienta sobre prazos e define a melhor estratégia para evitar cobranças abusivas”, afirma João Felipe Batista, que atende causas similares a essas em seu escritório, na rua Nicolau da Silva, nº 25, bairro São Francisco.
